全国70城二手房降价! 楼市变天了?

你可能已经感觉到了——小区业主群里，挂牌价悄悄调低；中介朋友圈，从“稀缺好房”变成“急售捡漏”；连亲戚聊天都在问：“现在是不是该卖房了？”这不是错觉。

2025年11月，国家统计局最新数据显示：全国70个大中城市中，68城二手住宅价格环比下跌，仅2城持平，无一上涨！这是自2015年有统计以来，首次出现“全线下跌”局面。平均跌幅0.4%，

但部分二线城市如郑州、天津、昆明，单月跌幅超1%，相当于一套300万的房子，一个月缩水3万元。这场席卷全国的降价潮，到底是短期波动，还是楼市拐点？普通家庭又该如何应对？

一、谁在降价？不是个别现象，而是普遍趋势。

从一线城市到三四线，无一幸免：北京二手房均价环比下降0.3%，海淀、朝阳部分学区房松动5%以上；上海外环外板块普遍回调，嘉定、松江部分小区成交周期拉长至6个月；广州、深圳跌幅扩大至0.5%，投资客集中抛售小户型；二线城市更明显：武汉、西安、沈阳等城市，挂牌量激增30%，“以价换量”成主流策略。

贝壳研究院指出：2025年11月，全国重点城市二手房挂牌量达198万套，创历史新高，而带看量却同比下降18%，供远大于求，价格只能向下找平衡。

二、为什么跌？三大深层原因叠加。

1、人口结构变化，需求端萎缩。2025年我国城镇化率已达67.2%，增速明显放缓；同时，适龄购房人群（25–45岁）比2020年减少约4200万人，刚需和改善需求双双减弱。

2、新房“以价换量”挤压二手房。多地政府推动房企去库存，推出“买房送户口”“契税全额补贴”等政策，新房价格倒挂（低于同地段二手），导致买家优先选择新房，二手房陷入“难卖—降价—更难卖”恶性循环。

3、预期转弱，投资属性彻底退潮。

过去“买房稳赚”的信仰正在崩塌。居民中长期贷款连续8个月负增长，说明大家不再愿意加杠杆买房。当房子从“资产”变回“消费品”，价格自然回归居住价值。

三、政策已在发力，但效果需要时间。

国家并非坐视不管。2025年下半年，住建部牵头推出“三大工程”：保障性住房建设提速，分流低端需求；城中村改造2.0版启动，激活本地置换；“认房不认贷”全面落地，降低改善门槛。同时，超30城取消限购，北上广深也放松郊区购房资格。

但专家坦言：政策底≠市场底。信心修复需要时间，尤其在收入预期不稳的背景下，“买涨不买跌”心理仍占主导。

四、普通人怎么办？三类人三种策略。

面对降价潮，别盲目跟风。如果你是刚需：现在反而是窗口期。优质房源议价空间大，可耐心挑选，避免高位接盘。如果你是改善型买家：先卖后买仍是优选。趁政策宽松，尽快出手旧房，锁定置换成本。

如果你是多套房持有者：需警惕资产缩水风险。非核心区域、无学区、无地铁的老破小，建议果断出清，转向保值更强的资产。记住：房子终究是用来住的，不是用来赌的。

最后说一句：70城齐跌，不是楼市崩盘的信号，而是泡沫挤出、回归理性的必经之路。过去二十年，我们习惯了房价只涨不跌；未来十年，或许要学会接受“有涨有跌、因城而异”的新常态。

真正的安稳，从来不在房产证上，而在你稳定的工作、健康的家庭，和对生活的从容把握里。风起于青萍之末，浪成于微澜之间。这一次，愿我们都能理性前行，不被焦虑裹挟，也不被幻觉迷惑。